Não se sabe se vai cair 0,25 ou 0,50 ponto percentual. Mas é consenso no mercado que a taxa básica de juros, a Selic, será reduzida em breve, do alto dos seus 13,75% ao ano. No mercado, as previsões são de que ela chegue a 9,5% até o fim de 2024.
Por ser a taxa de referência, a queda da Selic causa um efeito dominó no mercado de juros como um todo. Quando ela é reduzida, caem também as taxas praticadas por bancos. Para quem vai tomar crédito, essa cadeia de eventos é uma boa notícia. Significa que seu empréstimo vai ficar mais barato.
E quando esse empréstimo é volumoso e com prazo longo, como o financiamento da casa própria, qualquer mínima redução na taxa pode representar uma economia enorme. Esperar para tomar um crédito mais baixo é o melhor caminho, certo? Depende.
Especialistas do mercado financeiro ouvidos pelo Valor Investe afirmam que esperar tem um lado negativo, que é um aumento de preços. Para Pedro Tenório, economista do DataZAP+, embora os juros sejam um fator importante para decidir sobre o momento ideal para compra de um imóvel, não são só eles que devem ser considerados.
Com os juros mais baixos, você conseguiria comprar um imóvel mais caro dentro do seu perfil de crédito. No entanto, o risco é de que o mais caro de hoje seja o mais barato de amanhã.
“É importante avaliar caso a caso. Temos visto em algumas cidades, como Goiânia e São José dos Campos, a forte valorização do metro quadrado. Nesses casos de valorização, com a portabilidade das taxas de juros do financiamento, pode ser vantajoso tomar o financiamento ainda com maiores taxas, mas pagando um valor menor no imóvel, do que esperar menores taxas, mas com o imóvel já tendo valorizado consideravelmente“, explica.
A portabilidade de crédito é a possibilidade de o cliente transferir sua dívida de um credor (banco) para outro que venha a oferecer condições mais atrativas. Para ser considerado portabilidade, as taxas precisam ser menores, o prazo similar e o total pago não pode ser maior do que o contrato anterior. Tudo para garantir que o consumidor saia na vantagem.
Mesmo que o cliente não troque de banco, o fato de poder cotar os juros com outros agentes e levar sua dívida para a concorrência faz com que o credor tenha mais inclinação a renegociar as condições e até se preste a baixar as taxas inicialmente contratadas. Importante mencionar que a portabilidade tem um custo, que costuma ser fixo, que é o da avaliação do imóvel. O bem é usado como garantia nas operações de financiamento.
Para quem já está de olho em alguma oportunidade de compra, o momento logo antes do início do ciclo de queda pode ser uma maneira de fixar o valor do imóvel.
“A queda do crédito vai afetar a construção civil e vai dar mais poder de compra para as pessoas. Isso vai afetar bastante o setor, porque amplia a parcela que o brasileiro pode comprar, mais metros quadrados. Mas aí você gera um ciclo virtuoso de preços que tendem a subir em algum momento. Por outro lado, quando os juros estão altos você tem mais oportunidades imobiliárias, porque as pessoas estão mais apertadas e as empresas precisam vender”, afirma co-fundador da empresa de inteligência RiskNow, Rafael Sasso. Ele lembra que, quando os juros caem, os bancos emprestam mais, tanto porque o risco de calote tende a diminuir quanto por questões regulatórias.
Quando as taxas vão cair?
Mesmo que os cortes de juros venham, é importante lembrar que o crédito imobiliário não acompanha o movimento no mesmo ritmo e nem intensidade da Selic. Em 2019, quando a taxa básica estava baixa, demorou até que os bancos começassem a fazer cortes significativos no financiamento da casa própria.
Da mesma forma, enquanto a Selic escalou de 2% ao ano em janeiro de 2021 para 13,75% em agosto de 2022; as taxas médias do crédito imobiliário foram de 7% a 11% num período de dois anos. Muitos agentes do mercado explicam que as taxas do crédito imobiliário têm muito mais a ver com os juros futuros do que com a própria Selic, por ser um tipo de financiamento de longo prazo.
Por isso, elas são mais afetadas pela confiança do mercado na dívida pública, entre outros fatores macroeconômicos que mexem com os contratos de juros futuros.
“Se a gente realmente entrar num ciclo de queda, com corte atrás de corte, os bancos vão se mexer até por questões concorrenciais. Em geral um banco, costumeiramente público, começa os cortes e um privado vem depois de confirmada essa tese de queda”, afirma Sasso.
Olhando para o histórico, ele diz que a cada dois ou três meses depois do corte da Selic, os bancos começam os repasses nas taxas do crédito imobiliário.
O economista do FipeZap, Pedro Tenório, lembra que quando o Conselho de Política Monetária (Copom) do Banco Central decidiu reduzir a meta da taxa Selic de 6,5% ao ano, patamar que vigorava desde março de 2018, para 6% ao ano; no mesmo mês, as taxas de juros livres de financiamento imobiliário caíram. Em dois meses, caíram as taxas de juros reguladas.
“Como a Selic determina um custo de oportunidade da operação de crédito, é natural que rapidamente os primeiros efeitos emerjam. No caso das taxas reguladas, o montante de recursos na Caderneta de Poupança importa, portanto há efeitos secundários não óbvios. Por exemplo, maiores quedas da Selic tendem a retirar recursos da poupança e podem pressionar por maiores taxas de juros a depender da intensidade deste movimento“, explica.
Considerando que a poupança tem registrado saques recordes é possível que os bancos segurem um pouco as taxas mais altas, porque a maior fonte de recursos do crédito está se reduzindo. E, como ponderou Tenório, se o efeito da queda de juros for como o esperado, com o aumento do consumo, pode ser que as pessoas tirem ainda mais dinheiro da caderneta.
Esse é um dos motivos que esperar pela queda de juros pode ser um tiro pela culatra. Com o afrouxamento da política monetária (juros mais baixos), a inflação fica menos pressionada e pode subir inclusive na construção civil. Isso afetaria o preço dos imóveis novos, que servem de referência para determinação de valor dos antigos e, portanto, afeta todo o mercado imobiliário.
Por outro lado, além da economia no empréstimo ao contratar juros mais baixos, os compradores que decidirem esperar podem reunir mais recursos para dar entrada no imóvel. Isso tente a melhorar o acesso ao crédito, as condições de financiamento e, no fim das contas, pagar bem menos juros.
“Tudo depende do momento do comprador. Se o cliente ainda estiver se programando para a compra, talvez seja bom esperar para levantar mais recurso para dar entrada no financiamento. O que vemos agora é uma oportunidade de comprar um imóvel por um preço abaixo e posteriormente fazer a portabilidade de crédito, quando e se as taxas realmente caírem“, afirma Priscilla Basso, coordenadora de crédito imobiliário da Melhortaxa.
Fonte: Valor Investe
